Realitný trh pred horúčavami

Kúpa nehnuteľnosti v prímorských častiach Chorvátska je jednou z najobľúbenejších foriem dlhodobého investovania. A nie bezdôvodne. Zlaté pravidlo hovorí, že peniaze treba investovať do toho, čo môže priniesť najlepšiu návratnosť. Ak to nie je možné, tak ich treba vložiť aspoň do niečoho, čo nám zabezpečí, že nestratíme už existujúcu hodnotu.

V mestách nie je dostatok nehnuteľností na predaj, preto ceny raketovo rastú.

Chorvátsko je relatívne malá krajina v srdci Európy, ktorú lemuje jedinečné, stále takmer neurbanizované pobrežie s dĺžkou približne 6 000 km. Mnohí zahraniční občania preto považujú kúpu nehnuteľnosti na Jadrane za veľmi dobrú investíciu. 

Žiaľ, rozvoj najrozšírenejších foriem investovania v Chorvátsku znemožňuje okrem iného aj právna nestabilita. Preto sa investori v regióne často rozhodnú vložiť financie do nehnuteľností nielen pre turizmus, ale aj pre rôzne právne náležitosti. Možno poznáte priateľov alebo rodinných príslušníkov, ktorí síce vlastnia dom či byt, ale takmer vôbec v nich nežijú ani ich neprenajímajú. Takéto správanie zvyčajne slúži ako spôsob zachovania hodnoty nehnuteľnosti. 

VÄČŠINA ĽUDÍ NEVIE, ČO S PENIAZMI

Ľudia svoje financie čoraz častejšie zverujú aj bankám. Hotovostné úspory rástli v poslednom desaťročí dvojciferným tempom. Väčšina ľudí naozaj nevie, čo robiť so svojimi peniazmi. Konzervatívnejší investori veria, že hotovosť v banke je najbezpečnejšou formou uchovávania aktív, ale nie vždy je to tak. Pamätá si ešte niekto na zmrazené devízové úspory, na ktoré nemohli siahnuť predovšetkým Chorváti? 

Právna istota na realitnom trhu síce nie je zvlášť veľká, ale je aspoň o čosi vyššia ako pri podnikaní. Keď už máte byt alebo dom zapísaný v katastri nehnuteľností, šanca, že vám ho niekto vezme, nie je príliš vysoká. Samozrejme, existujú oblasti s neusporiadanými knihami a dlhými čakacími lehotami na zápis, ale keď porovnáme riziko zápisu nehnuteľnosti do katastra s podnikateľským rizikom, nebezpečenstvo spojené s nehnuteľnosťami je výrazne nižšie. Byt či dom do vlastníctva majiteľa totiž prechádza už skôr ako po zápise do katastra. 

Potenciálny zisk nehnuteľnosti je veľmi dôležitou položkou pri rozhodovaní o investícii, pretože hodnota konkrétnej nehnuteľnosti sa dlhodobo počíta podľa zisku, ktorý je z nej možné realizovať. Aj keď chorvátsky cestovný ruch vinou posledného pandemického roku spomalil, už roky sleduje pozitívne trendy. Vzhľadom na to, že Chorvátsko pod vplyvom inflácie, rastúcich cien ubytovania a nákladov na pobreží postupne prechádza na exkluzívne formy turizmu, dá sa očakávať, že ceny dovoleniek aj nehnuteľností porastú. Najvyššiu návratnosť investície vám teda ponúka turistická nehnuteľnosť. Ak investujete do zariadenia, ktoré súvisí s cestovným ruchom, čiže do bytov alebo domov na prenájom, daný objekt vám určite poskytne veľa možností na generovanie zisku. 

Prijatie eura v roku 2023 bude mať za následok zvýšenie cien aj o 20 %.

KÚPIŤ TERAZ ALEBO EŠTE POČKAŤ? 

Ceny realít v Chorvátsku a ďalších krajinách regiónu pomaly, ale isto rastú už od hospodárskej krízy v roku 2008. Tento nárast je však rozdelený nerovnomerne. Napríklad v Slavónii ani zďaleka nedosahuje rýchlosť ostatných regiónov, a to pre masívny ekonomický exodus obyvateľstva. Naopak, vo väčších mestách na severe a západe krajiny a najmä v prímorských turistických oblastiach je rast cien pomerne silný. Rok 2020 znamenal pre realitný trh ďalší útlm, tentoraz ho mali na svedomí zemetrasenia a nástup covidu-19. Všetci očakávali, že pandémia so sebou prinesie drastický pokles cien, no nestalo sa tak, ceny nehnuteľností v prímorských oblastiach Chorvátska sú stále veľmi nadhodnotené a pravdepodobne ešte porastú. 

Na realitnom trhu v Dalmácii ovplyvňuje výšku cien jeden špecifický faktor – sezónny vplyv. Na jar začínajú ceny rásť, v lete stagnujú a na jeseň sa vracajú k normálnym hladinám (to znamená, že sa podobajú na ceny realít v iných, vnútrozemských častiach Chorvátska). Dôvodom týchto cenových výkyvov je rozvoj turizmu v prímorskej oblasti. Turizmus prináša obyvateľom Dalmácie vyšší príjem ako iným častiam krajiny. Najdôležitejším článkom pri generovaní tohto príjmu sú práve nehnuteľnosti, z toho dôvodu ich ceny pred turistickou sezónou rastú. Konkrétne rastú iba ceny, za ktoré predávajúci predávajú nehnuteľnosti, ale v skutočnosti neexistujú žiadne údaje o zvýšení realizovaných cien v predsezónnych predajoch realít. Samozrejme, investor, ktorý plánuje takú veľkú investíciu, nad kúpou uvažuje už niekoľko mesiacov vopred a predtým, než sa pustí do podnikania, robí si prieskum trhu. Výsledkom je kúpa nehnuteľnosti v zimných mesiacoch, keď je cena najnižšia. 

Z grafov jasne vyplýva, že čísla dokázali narásť aj za pomerne krátky čas a ceny apartmánov či bytov sú pomaly na rovnakej úrovni ako ceny domov v daných oblastiach. 

STRAŠIAK S NÁZVOM DANE A POPLATKY

Investovanie do realít však má aj svoje slabé stránky. Ak nehnuteľnosť nevyužívate, môže vytvárať nemalé náklady spojené s údržbou, pričom platí, že čím starší objekt vlastníte, tým sú náklady vyššie. Samozrejme, tento faktor nemôžete považovať za rozhodujúci, pretože fixné náklady sa často nepohybujú vo vysokých sumách – napríklad za údržbu aktuálne nevyužívaného apartmánu zaplatíte od 50 do 60 eur. 

PREČO INVESTOVAŤ A NEČAKAŤ? 

• STABILNÝ A NEPRETRŽITÝ RAST CIEN NEHNUTEĽNOSTÍ:
Na rozdiel od investovania do finančných nástrojov (peniaze a cenné papiere) je investovanie do chorvátskych nehnuteľností oveľa výnosnejšie a bezpečnejšie, pretože posilnenie pozície Chorvátska ako vynikajúcej turistickej destinácie viedlo k neustálemu rastu cien realít. Nepremeškajte preto príležitosť v podobe vrátenia investovaných peňazí a dodatočných zárobkov, najmä za prenájmy turistických nehnuteľností. 

• NÁVRATNOSŤ INVESTÍCIÍ:
Na rozdiel od investovania do finančných nástrojov, ktoré závisia od pohybov trhu a ktoré sa môžu veľmi rýchlo stať bezcennými, hodnota kupovanej nehnuteľnosti nemôže klesnúť na nulu, môže iba narastať. Najmä ak majiteľ investuje do renovácie a vybavenia. Výraznú úlohu v náraste cien však zohráva aj zvýšená atraktivita lokality alebo výnimočná čistota prírody a mora. Vklad financií do realít tiež umožňuje väčšiu kontrolu nad investíciou. Ak chcete svoju nehnuteľnosť predať, ale jej hodnota na trhu práve klesla, vždy môžete počkať alebo do objektu opätovne investovať, aby sa jeho hodnota opäť zvýšila. 

• ÚSPORY Z PRENÁJMU:
Už aj vrabce na konároch si čvirikajú, že výnosnosť investovania do termínovaného sporenia nie je atraktívna, pretože jeho úrokové sadzby sa znižujú a sporenie sa stáva čoraz menej atraktívnou formou zárobku. Naopak, ceny prenájmu domov a bytov rastú a budú rásť aj v budúcnosti.

 Ak sa rozhodnete vložiť svoje úspory do banky, suma, ktorú dostanete aj s úrokom, je výrazne nižšia ako príjem, ktorý by ste dosiahli prenájmom nehnuteľnosti. Úrokové sadzby v bankách na termínovanom sporení sú dnes nižšie ako jedno percento, na sporení vo výške 100-tisíc eur s úrokom 0,45 % ročne by ste teda po roku zarobili 450 eur. Pri prenájme bytu v rovnakej hodnote by ste za cenu 2 000 kún mesačne – po odpočítaní daní a príplatkov (297,36 kuny mesačne) – ročne zarobili 20 431,68 kuny. 

A koľko by ste zarobili, keby ste sa venovali turistickému prenájmu? 

Dva jednoizbové byty v centre mesta môžu majiteľovi priniesť nemalý obnos peňazí. Príjem z prenájmu môže byť značne odlišný, pretože všetko závisí od cien, ktoré je možné dosiahnuť, od hodnotenia hostí pri konkrétnom apartmáne, ale aj od polohy samotného bytu. Pri odpočítaní provízií online portálov a sprostredkovateľských agentúr, daní a poplatkov môže vlastník dvoch jednotiek v trojhviezdičkovej kategórii (napr. dvojizbového apartmánu pre maximálne štyri osoby a jednoizbového apartmánu pre maximálne 2 + 2 osoby) zarobiť približne 22 000 eur v čistom. 

Tento článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Jadran Reality, ktorá má najväčšiu ponuku realít v regióne. Spoločnosť Jadran Reality ponúka sprostredkovanie predaja nehnuteľností, organizáciu osobných prehliadok, zabezpečenie kompletného právneho servisu, dokumentácie a overenie dokumentov, rekonštrukcie interiérov a exteriérov, poistenie, správu nehnuteľností a ďalšie realitné služby. 

V portfóliu spoločnosti Jadran Reality nájdete byty, domy, luxusné veľkometrážne apartmány s bazénmi, apartmánové domy, reštaurácie, penzióny, hotely, luxusné vily, vinárne, ale aj menšie zámky či vinice.

Galéria obrázkov