Byty za milióny nebývajú aj zárukou kvality

V prípade Spojených arabských emirátov a toho, čo ponúka Dubaj, sa treba naozaj orientovať v investíciách a v miestach, na ktorých sa dajú nájsť správne príležitosti. Astronomické sumy môžu byť neraz zavádzajúce.

A keďže doba je na prekvapenia naozaj bohatá, je o to dôležitejšie mať jasno v ďalších krokoch. Zvlášť vtedy, keď sa rozhodnete urobiť radikálny životný krok a presťahovať sa do krajiny, akou sú Spojené arabské emiráty. Tam totiž na vývoj situácie vplýva mnoho faktorov, nevynímajúc ani nedávnu medzinárodnú výstavu Expo. A o tom, že aj takéto udalosti dokážu zamávať s cenami na tamojšom realitnom trhu, vedia svoje aj Tomáš Marek a Marián Jakubík, zakladatelia poradenskej spoločnosti Dubai Solutions, zameranej na sprostredkovanie služieb, ktoré klientom pomáhajú zabývať sa v tejto dynamicky sa rozpínajúcej krajine. S fungovaním tamojšej ekonomiky majú bohaté skúsenosti a svojim klientom sú schopní odovzdať tie najaktuálnejšie informácie. Sami totiž v Dubaji žili a zhodujú sa v tom, že tamojšie prostredie sa nielen rozrastá, ale aj neustále vyvíja a zdokonaľuje. Realita však, ako to už býva, dokáže vyvrátiť niektoré ilúzie a predstavy, ktoré mávajú klienti odhodlaní usadiť sa v Dubaji. 

Nielen Dubaj, aj Spojené arabské emiráty ako také patria ku krajinám, ktoré sú atraktívne aj pre začínajúcich podnikateľov. Čo je potrebné vedieť, ak sa rozhodneme podnikať v Dubaji? 

Podnikanie v Dubaji je pre investorov atraktívne z viacerých hľadísk, netreba však zabúdať aj na fakt, že finančne je výrazne náročnejšie ako na Slovensku. Medzi základné výhody patrí 0 % zdanenie príjmu pre právnické aj fyzické osoby, vyspelý bankový systém, veľká kúpna sila, skvelá infraštruktúra, politická stabilita a aj fakt, že ide o veľký trh, kde stále môžete preraziť s novou myšlienkou. Nevýhodou sú vysoké náklady a administratívna zložitosť, ak pri sebe nemáte správnych poradcov. Firma si musí každý rok obnovovať licenciu, musí mať sídlo v určenej zóne, čo tiež dvíha náklady. Len pre ilustráciu – ak sa chcete uchádzať o licenciu finančného poradcu, musíte vlastniť sídlo v DIFC (Dubai International Financial Centre). Cena samotného sídla sa začína od 25 000 eur ročne, iné licenčné poplatky predstavujú ďalších 50 000 až 100 000 eur. 

Posledné dva roky boli pre svetovú ekonomiku neuveriteľne turbulentné. Aká je aktuálna situácia v krajine, čo sa týka štandardov bývania a nákladov na život? 

K dnešnému dňu je v Spojených arabských emirátoch prvou dávkou zaočkovaných 99,87 % obyvateľstva, kompletné očkovanie má 89,87 % občanov. Pandemická situácia bola veľmi nepríjemná, no krajina sa z nej dostala rýchlo a je príkladom pre zvyšok sveta. Oživenie ekonomiky, bezpečnosť ohľadom covidu a EXPO ženú ceny nehnuteľností veľmi vysoko. Zvyšné náklady na život, napríklad ceny energií, internetu, vody či ostatných vecí dennej spotreby, ostali relatívne nezmenené. Človek tu nájde ubytovanie rôznych tried – ako prakticky v každom veľkom meste – od zdieľaných izieb v starej časti za 150 eur mesačne až po vily a penthousy za 20 až 30 miliónov eur. 

V nadväznosti na predošlú otázku, ako sa to odrazilo na tamojšom trhu s nehnuteľnosťami? 

Nové projekty sa momentálne vypredávajú doslova v priebehu hodín. Všetci pritom musia byť vopred registrovaní a zálohu skladajú priamo developerovi. Oznámenie nového projektu býva približne dva týždne pred začiatkom predaja. Keďže väčšina developerov ponúka payment plan, teda možnosť postupného splácania nehnuteľnosti neraz aj pár rokov od dokončenia, záujem o nové projekty je enormný. Klientovi stačí 5 % ceny. Mnoho záujemcov kupuje byty špekulatívne – láka ich práve rast cien. Aj ceny starších nehnuteľností na dobrých adresách výrazne stúpajú, čoraz viac ľudí si teda volí aj kúpu staršej nehnuteľnosti, ktorú si kompletne prerobí podľa svojich predstáv. Nájmy domov a víl v zaujímavých lokalitách aktuálne rastú o 40 až 60 %. Je len otázkou času, ako dlho môžu ceny takto enormne rásť. Tamojší odborníci na nehnuteľnosti tvrdia, že ak sa v Číne výrazne uvoľnia opatrenia a čínski cestujúci budú môcť navštíviť Dubaj, podnieti to ďalší prudký rast cien. 

Vzhľadom na to, že Dubaj je po demografickej stránke tvorený prevažne prisťahovalcami, prispôsobuje sa charakter nehnuteľností západnému vkusu, respektíve štandardom, na ktoré sme zvyknutí u nás? 

Toto tvrdenie veľmi závisí od konkrétnej nehnuteľnosti. Dubaj, ako aj veľa iných miest, má svojich obyvateľov rozdelených do jednotlivých častí. Napríklad miestni bývajú primárne v častiach Barscha, Umm Suquein alebo Jumeirah Bay, takže tamojšie projekty sú logicky orientované na miestneho kupujúceho. A naopak, v oblastiach, kde dominujú „expati“, sa architekti snažia naplniť očakávania zahraničných prisťahovalcov podobným dizajnom a dispozíciou, akú poznajú z Európy či Ameriky. Nové projekty preto veľakrát nesú európske názvy ako Villanova, Portofino či iné. Jediné, čo západnému svetu, žiaľ, nezodpovedá, je kvalita a prevedenie stavieb. Perfekcionizmus a zmysel pre detail by sme pri týchto masových stavbách hľadali márne. A tak sa aj v stavbách za niekoľko miliónov eur niekedy vyskytujú zarážajúce základné chyby ako zle odtekajúca voda, nefunkčná klíma, krivé steny či iné. Vďaka tomu, že poznáme tento trh vieme každému klientovi nájsť správnu nehnuteľnosť tak, aby sme sa vyhli týmto „nedokonalostiam“. 

Jednou zo základných otázok pri výbere nehnuteľností v takých veľkých mestách je aj voľba obytnej štvrte. Zmenili sa preferencie klientov vzhľadom na novovznikajúce časti, prípadne satelity v okolí Dubaja? 

Áno, v posledných rokoch začal Dubaj rásť takpovediac do šírky. Zatiaľ čo predtým sa veľká časť výstavby orientovala pozdĺž hlavnej cesty Sheikh Zayed Road alebo v jej blízkosti, dnes sa rozrastá do širšieho okolia. Ďalej od pomyselného centra vzniká veľké množstvo projektov. Na druhej strane, tieto projekty majú všetko, čo človek potrebuje: infraštruktúru, obchody, nemocnice, školy, šport, čiže ak máte prácu v okolí alebo pracujete z domu, svoju komunitu veľakrát ani nemusíte opustiť. Výhodou týchto nových vzdialenejších projektov je cena, ktorá je výrazne nižšia ako pri projektoch v prvej línii alebo pri mori. Pre bonitnejších klientov stále ostávajú zaujímavé lokality ako JBR, Dubai Marina či Palm Jumeirah v bezprostrednej blízkosti mora. 

Popri ponuke nehnuteľností sprostredkúvate rad ďalších doplnkových služieb, ktoré úzko súvisia s dlhodobým pobytom v zahraničí. Ovplyvnili novovzniknuté a trvajúce zdravotné kontroly aj úradné povinnosti vašich klientov pred vstupom do krajiny? 

Vzhľadom na momentálnu dobrú covidovú situáciu v UAE sa kontrolné procedúry a povinnosti vrátili viac-menej do normálu a nie sú nijak prísne či obmedzujúce. Všade platí social distancing a nosenie rúšok vonku aj vnútri, ale inak všetko funguje bez problémov. Na vstup do krajiny potrebujete negatívny PCR test. Prísnejšie pravidlá platia, iba ak máte záujem fungovať aj v Abú Zabí. Na bežné fungovanie potrebujete každých tridsať dní absolvovať PCR test a mať dve dávky očkovania obnovované každých šesť mesiacov – iba tak dosiahnete tzv. GREEN STATUS, ktorý potrebujete od vstupu na pláž a do reštaurácií až po nákupné strediská. Práve v tomto období miestna legislatíva „uvoľnila“ nariadenia, najmä čo sa týka dlhodobých rezidencií, a zaviedla tzv. Golden Visa, teda desaťročné víza pre jednotlivca. V budúcnosti by malo byť možné aj získať občianstvo; týchto vyvolených však bude vyberať priamo kráľovská rodina. V rámci našich služieb pomáhame klientom aj so zámenou eur na dirhamy, lebo pri bankových prevodoch či zlej zámene môžu stratiť až 5 – 10 % ceny, čo je pri kúpe nehnuteľnosti pomerne veľká suma. Takisto pomáhame aj pri požičaní automobilov alebo pri riešení špecifických problémov klientov, ako sú neplatné víza a podobne. 

U nás sme už akosi zvyknutí na to, že daňové zaťaženie spolu so všetkým ostatným z roka na rok stúpa. Dá sa to isté tvrdiť aj o tamojších odvodoch? 

Nie. Čo sa týka daní a odvodov, ostávajú na nule pre zamestnancov aj zamestnávateľov, pre podnikateľov však platia rôzne povinné poplatky, o ktorých som hovoril už skôr. Veľké novinky prináša nový zákonník práce, platný od februára 2022 – okrem iného prvýkrát v histórii upraví minimálnu mzdu. K zmenám dôjde aj pri materskej dovolenke či pracovných kontraktoch. Tie už nebudú môcť byť na dobu neurčitú, ale maximálne na tri roky. 

Ak ponúkate aj poistenie, čo dostávajú vlastníci víz s poistením v rámci základnej zdravotnej starostlivosti? 

Zdravotné poistenie síce nie je pri získaní rezidenčných víz nutné, lenže akonáhle sa chcete stať zákonným zástupcom detí, zdravotné poistenie potrebujete. Záleží vždy na rozsahu poistenia. Samozrejme, môžete byť aj samoplatca. Ak sa rozhodnete pre takú možnosť, sami si vyberiete nemocnicu podľa svojich predstáv a zaplatíte za každý úkon. 

Vy sa však nevenujete len klientom, ktorí sa do Dubaja sťahujú, ale aj tým, ktorí sa odtiaľ rozhodli vrátiť na Slovensko. Keďže ani opustenie krajiny nie je také jednoduché ako zabuchnutie dverí a ponechanie kľúčov pod rohožkou, čo všetko zahŕňa proces riešenia návratu? 

Pri návrate z UAE na Slovensko je dôležité najprv „ukončiť“ všetky aktívne vzťahy. Ak ide o trvalý návrat, tak treba úradne zrušiť firmu, vrátiť vodičský preukaz a zobrať si pôvodný, ukončiť nájomné vzťahy, zatvoriť účty v bankách, prípadne doplatiť penále, ak vznikli nejaké pokuty alebo iné náležitosti. Ďalšou kapitolou je napríklad zariadenie nehnuteľnosti. Pri aute záleží, či ho chcete zobrať späť na Slovensko, alebo ho predáte v rámci sekundárneho trhu v Dubaji. Ak má byť presun do inej krajiny dočasný, možnosťou je aj uskladnenie automobilu a iných osobných náležitostí v nejakom sklade, kde budete mať svoje veci odložené na potrebnú dobu za fixne dohodnutú sumu. 

Ako v takom prípade funguje import zahraničného automobilu na Slovensko – zabezpečujete v rámci doplnkových služieb aj ten? 

Dovoz áut je určite zaujímavá téma, mnohí klienti ho využívajú. V praxi sa viac využíva služba dovozu auta zo Slovenska do Dubaja, keď sa človek sťahuje na dlhšiu dobu a nechce prerobiť na predaji a kúpe nového auta, alebo mu jednoducho prirástlo k srdcu. Po prepise auta sa zorganizuje preprava lietadlom alebo loďou a platí sa ešte päťpercentný poplatok z prihlásenia (čiže clo), z hodnoty na faktúre. Samozrejme, služba platí aj pri exporte naspäť, tu si iba treba dať pozor na to, že emisné, bezpečnostné a ďalšie normy v Emirátoch sú iné ako v Európe, čiže musíme zistiť, či sa dané vozidlo dá prihlásiť, prípadne to, akú modifikáciu treba spraviť, aby to bolo možné, pretože v UAE stále prevládajú veľké motory a nie práve najekologickejšie vozidlá. 

Povedzme, že by mal klient záujem o prechodný, respektíve sezónny pobyt v Dubaji, teda by niekoľko rokov vlastnil tú istú nehnuteľnosť, no nevyužíval by ju po celý rok. Plynú z toho v takom prípade špecifické podmienky, prípadne povinnosti? 

Klient má v takomto prípade viac možností, najčastejšie si danú nehnuteľnosť kúpi ako fyzická osoba a potom ju pomocou portálu typu AirBnb ponúka na denný, týždenný alebo iný nájom. Možnosťou je servisovaný apartmán, spravovaný profesionálnou spoločnosťou. Tá sa o nehnuteľnosť stará a v prípade potreby zabezpečí opravy i nájomníka či hocičo iné, čo je potrebné.

USAĎTE SA LUXUSNE. Komplexné riešenie pre kompletný život v Dubaji. www.dubaisolutions.sk

Galéria obrázkov